ایران خبر - چه کنیم که به سرنوشت اهالی "جهرم اراک" دچار نشویم؟

چه کنیم که به سرنوشت اهالی "جهرم اراک" دچار نشویم؟

به گزارش ایران خبر، ساکنین می گویند ۴۰ سال پیش این ملک را خریداری کرده و در این مدت در آن زندگی می کردند اما اکنون افرادی پیدا شده اند که سند این ملک را دارند و خانه باید تخلیه شود. دادگاه هم به قول خودش سند را به رسمیت می شناسد و بر همین اساس حکم تخلیه این خانه را صادر کرده است.

البته با توجه به تجمعات صورت گرفته از سوی ساکنین که نگران بودند این اتفاق برای خودشان بیفتد، دادگستری دستور توقف اجرای حکم را در این محله صادر کرد تا کار پیگیری شود و به سرانجامی مناسب برسد.

پس از این ماجرا تماس دیگری در خصوص پرونده دیگری با ایسنا گرفته شد و دریافتیم که اعضای تعاونی مسکن فرهیختگان دانشگاه اراک نیز مشکلی در خصوص مسکن خود دارند و پیمانکار به دلیل اختلاف با تعاونی، کلید را به مالکان تحویل نمی دهد و بعد از گذشت ۱۰ سال همچنان در بلاتکلیفی بسر می برند.

چند روز بعد موارد دیگری در خصوص مسائل زمین و مسکن به ایسنا گزارش شد، که برایند آنها نشان داد برخی مردم اطلاع کاملی در خصوص خرید و فروش ملک و زمین و باید و نبایدهای آن ندارند. در این میان آنچه بسیار جلب توجه می کند موضوع سند و قولنامه و ابهاماتی است که اکثریت افراد جامعه در خصوص جایگاه و ارزش این دو دارند.

در واقع عدم آگاهی مردم در خصوص ابعاد مختلف خرید و فروش در این حوزه باعث ضرر و زیان بسیاری از آنها شده و پرونده هایی که در بالا از آنها نام برده شد موجبان نگرانی مردم در برخی نقاط شهر اراک را نسبت به مالکیت املاک شان اعم از خانه، ملک تجاری و زمین باعث شده است.

این نکته ای است که یک کارشناس حقوقی در گفت و گو با ایسنا بر آن تاکید کرد و گفت: در جامعه کنونی با توجه به وضعیت اقتصادی و نوسانات بازار ملک می بایست با آگاهی کامل و اطلاعات دقیق به خرید و فروش ملک پرداخت، در همین راستا بررسی نکات زیر می تواند کمک شایانی جهت خرید و فروش ملک به مردم داشته باشد.

وی افزود: با تحقیق از اهالی و ساکنین مجاور و مشاورین املاک مجاز در سطح شهر درخصوص مالکیت و بلامعارض بودن ملک می توان مانع بسیاری از گرفتاری هایی شد که یک خرید ناآگاهانه در اینده می تواند رقم بزند. همچنین می توان با مراجعه به شهرداری، دارایی، اداره ثبت و سایر ارگان های مربوطه حتی الامکان از وضعیت مالکیت رسمی ملک از جمله رهن، توقیف، بازداشت، نداشتن عقب نشینی، بدهی مالیاتی، عوارض شهرداری یا اوقافی بودن، مطلع شد.

وی افزود: تفاوتی که بین قولنامه و مبایعه نامه وجود دارد، بدین صورت است که اگر طرفین قصد انعقاد معامله ای را داشته باشند که هنوز مقدمات آن فراهم نشده و تعهد کنند که معامله را با شرایط معین و در مهلت خاصی انجام دهند، به عبارتی صرفا وعده انجام بیع را در آینده به یکدیگر بدهند، سند تنظیمی را اصطلاحا قولنامه می گویند، ولیکن اگر قصد طرفین تحقق بیع در زمان حال باشد لفظ مبایعه نامه بر آن صدق می کند، آنچنان که در حال حاضر نیز تمامی معاملات اشخاص برای زمان حال تنظیم می شود و در واقع همان مبایعه نامه است که امروزه با تاسیس اتحادیه صنف مشاورین املاک و تهیه قرارداد های متحدالشکل معاملاتی که عموم مردم در خصوص املاک انجام می دهند، عنوان "مبایعه نامه" دارد و کاربرد لفظ "قولنامه" صحیح نیست.

این کارشناس حقوقی در ارتباط با جایگاه ثبت در معاملات املاک تصریح کرد: مبایعه نامه هایی که به صورت عادی تنظیم شده به معنی پایان قرارداد فروش یک ملک محسوب نمی شود و با توجه به وجود قانون ثبت و مقررات آن بیعی که به صورت عادی تنظیم شده است از حیث قانون ثبت فاقد اعتبار است و به موجب این قانون معاملات املاک دارای سابقه ثبتی، الزاما به صورت سند رسمی دارای اعتبار است و دولت کسی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد.

نوازنی خاطر نشان کرد: مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است و همانطور که مواد قانونی ۳۳۸ – ۳۳۹ – ۳۶۲ اعلام کرده، بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم، پس بر این اساس به محض عقد بیع(خرید)، بایع(فروشنده) مالک ثمن(مبلغ آنچه خریداری می شود) و مشتری مالک مبیع(آن چیزی که خریداری شده) می شود.

وی اضافه کرد: پس با توجه به آنچه گفته شد درخصوص اهمیت مبایعه نامه می بایست به این نکته توجه کرد که مبایعه نامه یک قرارداد معتبر و قانونی است و باید تمامی بندهای مبایعه نامه و شرایط مندرج در آن به طور کامل توسط خریدار و فروشنده خوانده شود، قراردادهای موجود در کنار نواقص اندکی که دارند، اما جامع و کاربردی هستند و می بایست به تمامی بندهای آنها توجه کرد و پس از امضای مبایعه نامه و تایید طرفین با مراجعه به دفاتر املاک مجاز و رسمی باید اقدام به ثبت معامله در سامانه قراردادها و اخذ کد رهگیری در سامانه املاک کرد.

نوازنی بیان کرد: همچنین با توجه به اینکه اکثر املاک موجود در برخی از شهرستان های استان مرکزی از جمله اراک فاقد ثبت سند رسمی پلاک ثبتی در اداره ثبت اسناد هستند و بنا به عرف منطقه ای به صورت مبایعه نامه مورد خرید و فروش قرار می گیرند، لذا در زمان خرید ملک می بایست به این نکته دقت کرد که ملک مورد معامله از مالک خریداری شود و نه از افراد غیر مالک تا در نهایت خریدار متضرر نشود. در این خصوص می توان به منطقه جهرم اراک اشاره کرد که خریداران و متصرفین فعلی، عموما چهل سال پیش زمین های خود را از افراد غیر مالک و با مبایعه نامه های عادی خریداری کرده اند و پس از سالیان سال، مالکین واقعی با سند مالکیت اقدام به ابطال مبایعه نامه ها و خلع ید متصرفین سابق کرده اند.

این کارشناس حقوقی در پایان صحبت های خویش در ارتباط با بیشترین مراجعات شهروندان به مراجع قضایی در دعاوی مالکیتی اظهار کرد: اغلب پرونده ها مربوط به مبایعه نامه های عادی است که اقدام به طرح دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و طرح دعاوی معاملات فضولی و دعاوی کیفری فروش مال غیر به دلیل فروش یک ملک با مبایعه نامه عادی به چندین نفر شده است.

وی با اشاره به ازدیاد مراجعه مردم به مراجع قضائی خاطرنشان کرد: مردم می بایست با آگاهی کامل از وضعیت ثبتی ملک و در صورت لزوم، مشورت با متخصصین حقوقی، اقدام به خرید و فروش املاک کنند.