بازار مسکن بر پیچ اصلاح یا آشفتگی؟

 

به گزارش ایران خبر، طرح الزام ثبت معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور که توسط نمایندگان مجلس تنظیم شده، تیرماه امسال برای دومین بار از سوی شورای نگهبان چراغ قرمز دریافت کرد. شورا به ۱۶ مورد از مفاد این طرح ایراد گرفت و اکثر آنها را خلاف موازین شرع تشخیص داد. مجددا نمایندگان مجلس روز ۲۶ آبان‌ماه با اصرار بر برخی مصوبات قبلی خود و اصلاح برخی مفاد، طرح را به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع دادند. مهمترین مفاد این طرح، ثبت معاملات در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، تعیین تعرفه بنگاهها بر اساس منطقه جغرافیایی و تعیین سقف برای تعرفه است.

مسئولیت‌پذیر کردن مشاوران املاک یا تضعیف آنان؟

مهدی اقبال ـ معاون سازمان ثبت اسناد ـ که موافق طرح ثبت معاملات در سامانه این سازمان است می‌گوید: مشکلات حقوقی مردم در انتقال املاک با اسناد عادی باید مورد توجه قرار گیرد و نباید تحت تأثیر جوسازی برخی افراد در مخالفت با این طرح قرار بگیریم. برخی نمایندگان مجلس نیز معتقدند که بنگاههای معاملات ملکی در برابر دریافت حق کمیسیون، مسئولیت چندانی ندارند.

در سوی مقابل، کارشناسان حقوق ثبتی و رییس اتحادیه مشاوران املاک می‌گویند راه حل، نه تضعیف واسطه‌های ملکی بلکه اصلاح قوانین و مقررات در جهت افزایش مسئولیت‌پذیری دفاتر املاک است. به طور مثال واگذاری اختیارات به اتحادیه مبنی بر وضع تنبیهات متناسب با تخلفات دفاتر املاک و ایجاد دسترسی به اطلاعات املاک مورد معامله در زمینه‌هایی چون بدهی بانکی، ممنوع‌المعامله بودن هریک از طرفین و ... از درخواستهای صنف اتحادیه مشاوران املاک است.

واگذاری اختیار ثبت معاملات املاک به دفاتر اسناد رسمی اگرچه در نگاه اول ضریب اطمینان قراردادها را افزایش می‌دهد اما اساسا جوش دادن معامله در حیطه شغلی دفترداران نیست و مربوط به مشاوران املاک است که آنها نیز اگر همانند قراردادهای پیش‌فروش، نفعی در آن نبینند اقدام به واسطه‌گری نخواهند کرد. با توجه به تجربه قبلی درخصوص عقیم ماندن طرح واگذاری قراردادهای پیش‌فروش به دفاتر اسناد، اجرای طرح جدید بهارستان‌نشینان نیز در هاله‌ای از ابهام به سر می‌برد.

ادامه سیاست دولت قبل

همزمان با این طرح، کاهش تعرفه بنگاهها از سوی مرکز پژوهشهای مجلس دنبال می‌شود و چند روز قبل مرکز پژوهشها با ارایه گزارشی در این خصوص، مهمترین علل جهش قیمت مسکن را تبدیل شدن مسکن از کالایی مصرفی به سرمایه‌ای، افزایش مستمر نرخ ارز و تورم ناشی از افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن عنوان کرد. تعرفه کمیسیون دفاتر املاک در حال حاضر ۲۵ صدم درصد قیمت ملک از هر طرف معامله است اما در مواردی دیده می‌شود که مشاوران املاک مبالغی بالاتر را از متعاملین درخواست می‌کنند. رییس اتحادیه مشاوران املاک، این معضل را معلول کاهش دستوری نرخ تعرفه می‌داند.

کاهش کمیسیون دفاتر املاک به نوعی ادامه سیاست دولت قبل محسوب می‌شود. مهرماه سال ۱۳۹۹ به دستور معاون اول رییس جمهور وقت، حق‌الزحمه دفاتر املاک به نصف کاهش پیدا کرد. بنا به گفته خسروی ـ رییس اتحادیه مشاوارن املاک ـ رسیدن کمیسیون مشاوران املاک از نیم درصد به ۲۵ صدم درصد بدون ارزیابی‌های کارشناسی در زمینه‌های ایجاد تورم در بازار مسکن، مسائل اجتماعی، شغلی و معیشتیِ فعالان این بخش انجام شد و پدیده‌های شوم دور زدن قانون، گاوبندی و درخواست تعرفه بالاتر از نرخ مصوب از سوی برخی واسطه‌های ملکی را تشدید کرد.

از دو طرح «الزام به ثبت اسناد در سامانه اسناد و املاک» و «کاهش تعرفه بنگاههای معاملات ملکی»، اولی به سد شورای نگهبان برخورد کرده و دومی در حال پیگیری در مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی است.

قانون پیش فروش چگونه ابتر ماند

پیش از این هم  در طرح اصلاح قانون پیش‌فروش مصوب دی‌ماه سال ۱۳۸۹ به بهانه کاهش تخلفاتی که عمدتا توسط سازندگان صورت می‌گرفت با حذف واسطه‌های ملکی، متعاملین به ثبت قرارداد در دفاتر اسناد ملزم شدند. اما بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد نه تنها از تعداد تخلفات پیش‌فروش کاسته نشده بلکه تقریبا هیچ سازنده‌ای برای ثبت قرارداد در دفتر اسناد رسمی حاضر نمی‌شود و نهایت لطفشان به خریداران، امضای یک قرارداد سه برگی است. دفاتر اسناد نیز اشراف چندانی به تنظیم قرارداد پیش‌فروش ندارند و عملا قانون پیش‌فروش ابتر مانده است.

واسطه‌های ملکی مدعی هستند کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در نظر دارد با فشار، دو طرح شکست خورده قبلی را از فیلتر شورای نگهبان عبور دهد و به تصویب برساند. کارشناسان معتقدند اثرات «الزام ثبت معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور» و «کاهش تعرفه مشاوران املاک» می‌تواند به شکل رهاسازی فضای تنظیم معاملات، هرج و مرج نرخ کمیسیون، افزایش قیمت خانه و آشفته کردن بازار مسکن بروز پیدا کند.

رییس اتحادیه املاک: طرح بدون پشتوانه ۱۰ بار هم ارایه شود توسط شورای نگبهان رد خواهد شد

مصطفی‌قلی خسروی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک ـ با بیان اینکه طرح ثبت معاملات املاک در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور، تیرماه امسال برای دومین بار از سوی شورای نگهبان رد شده است به ایسنا گفت: طرحی که پشتوانه منطقی نداشته نباشد اگر ۱۰ بار هم ارایه شود از سوی شورای نگهبان رد خواهد شد. از نمایندگان مجلس انتظار می‌رود قوانینی مطابق با مسئولیتهای ذاتی هر صنف تنظیم کنند، در غیر این صورت فقط اختلالات شغلی را دامن می‌زنند. نمی‌شود که مسئولیت واسطه ملکی را به صنوف دیگر واگذار کرد. همانطور که منِ مشاور املاک نمی‌توانم کار پزشک را انجام دهم.

وی افزود: ما با مشکلاتی همچون نداشتن حدود صنفی و سقف و نبود اختیارات کافی درخصوص تنبیهات متناسب با تخلفات دفاتر املاک مواجهیم که اگر رسیدگی و قوانین مناسب وضع شود بسیاری از مسائل مبتلابه بازار مسکن حل خواهد شد. اما در سالهای گذشته، دولت و مجلس به جای حل و فصل این مسائل، عمدتا با آسان‌پنداری و عدم شناخت عمیق از وضعیت بازار مسکن، راههای انحرافی را در پیش گرفته‌اند که دو طرح مذکور از همین جنس انحرافی هستند.

خسروی تاکید کرد: بارها از نمایندگان مجلس خواسته‌ایم با حضور در اتحادیه مشاوران املاک، معضلات و مسائل مبتلابه بازار مسکن را از نزدیک ببینند و مطابق با این مشکلات، قانون وضع کنند. آقایان در دفتر خودشان نشسته‌اند و نسخه می‌پیچند که عمدتا به تشنج بازار مسکن و بی‌اعتباری مشاوران املاک منجر می‌شود. کجای دنیا واسطه شغلی را حذف می‌کنند؟ ما مولد اقتصادی، مولد مالیاتی و مولد شغلی هستیم. حدود ۱۳۵ هزار مشاور املاک در سطح کشور با کارکنانشان یک صنف حدودا ۷۰۰ هزار هستند که با اعضای خانواده‌شان تقریبا یک خانواده بزرگ ۲.۵ میلیون نفری را شکل می‌دهند. یعنی بیش از ۳ درصد جمعیت کشور جزو خانواده صنف مشاوران املاک هستند. اما آنقدر عرصه را بر مشاوران املاک تنگ کرده‌اند که به رانندگی تاکسی‌های اینترنتی و مشاغل کاذب رو آوردند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: در طرح موسوم به الزام ثبت معاملات در سامانه ثبت اسناد، هیچ یک از نظرات کارشناسی در دستگاههایی مربوطه شامل سازمان حمایت از مصرف کننده، کمیسیون نظارت، کمیسیون اتاق تهران و اتاق ایران اخذ نشده است. نمایندگان محترم مجلس زحمت می‌کشند، طرحها را به شورای نگهبان می‌فرستند و رد می‌شود. این یعنی زحمت و وقت نمایندگان عزیز که وقت ملت است تلف شده است.

گلایه عضو کمیسیون عمران مجلس از برخی دفاتر متخلف

کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با تکیه به این موضوع که وابستگی کمیسیون مشاوران املاک با قیمت مسکن در افزایش قیمت خانه تاثیرگذار است، از ماهها قبل اصلاح نرخ کمیسیون مشاوران املاک را در دستور کار خود قرار داده است. اقبال شاکری ـ عضو کمیسیون عمران مجلس ـ به عنوان یکی از منتقدان وضعیت موجود دفاتر املاک می‌گوید: برخی از بنگاه‌ها با فعالیت غیر مسئولانه، سفته‌بازی و دریافت مبالغی مازاد بر حق کمیسیون به افزایش کاذب قیمت مسکن دامن می‌زنند.

وی خاطرنشان کرد: طرح کاهش تعرفه بنگاه‌های معاملاتی با هدف کاهش ۵۰ درصدی حق کمیسیون بنگاه‌ها طراحی و در کمیسیون عمران مطرح شده است اما بنده معتقدم باید ساماندهی اساسی بنگاه‌های معاملاتی و جایگاه مدیریتی و نظارتی آن‌ها در دستور کار قرار بگیرد چرا که فعالیت آنها در حوزه زمین و مسکن بوده اما جایگاه صنفی آنها در وزارت صمت است و هیچ ارتباطی با وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی اصلی مسکن کشور ندارند. لذا این موضوع حتما باید مورد توجه قرار گرفته و در تعیین جایگاه بنگاه‌ها بازنگری صورت بگیرد.

شاکری با اشاره به  طرح الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در کمیسیون قضایی مجلس تدوین و در صحن مجلس به تصویب رسیده است گفت: در طرح مذکور شیوه جدیدی برای تعیین تعرفه بنگاه‌های معاملاتی درحوزه خرید و فروش زمین و مسکن، رهن و اجاره مشخص شده است که به نظر می‌رسد اصلاح این طرح بیش از طرح کاهش تعرفه بنگاه‌ها معاملاتی تاثیر گذار است.

دفاع معاون سازمان ثبت از تصویب طرح «ثبت معاملات اموال غیرمنقول

معاون سازمان ثبت اسناد کشور نیز تیرماه امسال بر ضرورت تصویب طرح «الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان تأکید کرد و گفت: این طرح آثار مثبت و مؤثر بسیاری برای مردم و نقش مهمی در امنیت قضایی به همراه دارد.

مهدی اقبال با بیان اینکه در سطح کشور نیز از ۱۸ میلیون ثبت سند رسمی، نیمی از آن سند وکالت بوده است، مشکلات حقوقی مردم در انتقال املاک با اسناد عادی را مورد توجه قرار داد و گفت: نباید تحت تأثیر جوسازی برخی افراد در مخالفت با این طرح قرار بگیریم.

بر اساس قانون ۱۰ مدنی قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، در صورتی که مخالف صریح شرع نباشند، نافذ است.  معنی و تفسیر ماده ۱۰ قانون مدنی از جهات گوناگون قابل بررسی بوده که بیان اصل آزادی قراردادی،  اصل نفوذ و صحت قرادادهای خصوصی و لزوم پایبندی به این قراردادها از مهم ترین نکات مربوط به این ماده است.

یک حقوقدان: توافق دو نفر نافذ و قانونی است

فرهاد نوکام ـ کارشناس حقوق ثبتی ـ با بیان اینکه مطابق شرع و قانون، توافق مکتوبی که بین دو نفر انجام شود قابل استناد است گفت: علت ایراد شورای نگهبان به طرح الزام ثبت معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت اسناد و املاک، مغایرت آن با شرع و قانون است. قانونی که ناقص باشد در مقام اجرا دچار مشکل خواهد شد. به طور مثال در قانون پیش‌فروش، مشاوران املاک را ندیدند و اعلام کردند قراردادها حتما باید در دفاتر اسناد ثبت شود. دفاتر اسناد نیز این قراردادها را ثبت نمی‌کنند که همین  مساله به افزایش تخلفات منجر شده است.

وی، ندادن اختیارات قانونی به مشاوران املاک را از دلایل ایجاد پرونده‌های ملکی دانست و گفت: اگر دولت و مجلس از مشاوران املاک مسئولیت می‌خواهد باید به آنها دسترسیهای لازم را به منظور انعقاد قرارداد بدهد. مثلا مشاور املاک باید بتواند استعلام موضوعاتی مثل در رهن بودن ملک مورد نظر در بانک، ممنوع‌المعامله بودن متعاملین، بدهی بانکی و دیگر مسائل ملک مورد نظر را از دستگاه مربوطه بگیرد اما این دسترسی‌ها وجود ندارد. در حال حاضر برای کد رهگیری، پلاک ثبتی قفل می‌شود و به راحتی با تغییر یک عدد از کد پستی، چندین کد رهگیری برای یک ملک دریافت کرد. لذا باید کد پستی قفل شود اما این کار صورت نگرفته است. دولت باید این هماهنگی‌ها را انجام دهد ولی با وجود درخواستهای مکرر فعالان و کارشناسان حوزه املاک، این اقدام انجام نشده است.

این کارشناس حقوق ثبتی همچنین درباره طرح کاهش تعرفه بنگاهها که توسط مجلس دنبال می‌شود افزود: من شنیدم که در این طرح در نظر دارند نرخ کمیسیون به شکل منطقه‌ای محاسبه شود. این اقدام اشتباه است. اگر تعرفه ثابت باشد در سطح اجرا منجر به افزایش جرم خواهد شد؛ زیرا خدماتی که توسط واسطه ملکی برای یک خانه ۱۵ میلیارد تومانی ارایه می‌شود متفاوت با خدمات یک خانه یک میلیارد تومانی است. طبق بررسی‌ها حدود ۹۵ درصد مشاوران املاک در جهت کاهش قیمت مسکن عمل می‌کنند. مشاور با چانه‌زنی سعی می کند قیمت پیشنهادی فروشنده را به توان خریدار نزدیک کند تا معامله انجام شود و بتواند به کمیسیون خود برسد.

نوکام، مقایسه زحمت مشاوران املاک با دفاتر اسناد را قیاس مع‌الفارق دانست و گفت: با همه احترامی که برای سردفتران قائلم، دفاتر اسناد بجز رد و بدل کردن چند امضا، خدمات خاصی ارایه نمی‌دهند و نباید زحمت مشاوران املاک و دفترداران به یک اندازه دیده شود. به جرأت می‌توان گفت از بین ۱۰۰ فایلی که مشاور املاک بر روی آنها کار می‌کند ۲ فایل به قرارداد ختم می‌شود. بنابراین زحمت این دو صنف به یک اندازه نیست و حق‌الزحمه آنها نیز باید متفاوت باشد. معتقدم قانون نظام صنفی برای مشاوران املاک، کافی نیست و باید یک قانون خوب نوشته شود. این مستلزم آن است که یک کار کارشناسی صورت گیرد نه اینکه برای وانمود کردن این موضوع که داریم قانون می‌نویسیم قوانینی را به تصویب برسانیم که قابلیت اجرا نداشته باشد.